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Cada día son más ciudadanos en España los que deciden consultar con un abogado la futura comprar de un inmueble para usarlo como vivienda habitual, y ello es debido, al gran número de estafas que se están produciendo a la hora de adquirir este tipo de propiedades. Sin duda la fuerte crisis que sufre el sector y la precaria situación económica en la que se encuentran muchos promotores inmobiliarios generan un caldo de cultivo que propicia la realización de los antedichos fraudes.
En este artículo queremos servir de guía útil para que cada comprar se contemple y lleve a cabo la compra de una inmueble en Espala con la máxima seguridad jurídica, así, queremos que cada posible comprador en potencia tenga en cuenta lo siguientes parámetros:
1) Sí la vivienda es nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esté todavía en construcción o se encuentre ya construida:
1.1) Vivienda en proceso de construcción:
Al comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele llamarse, vivienda “sobre plano”, el promotor debe proporcionarle la siguiente información:
• Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
• Planos generales y detallados de la vivienda.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
• Una memoria de las calidades.
• El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos; así es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.
Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica
La señal y las cantidades periódicas a cuenta
Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o “arras penitenciales” en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.
Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.
Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarán del importe total de la misma.
El seguro en la compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta
Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.
En los casos en los quela construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.
Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.
Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza… etc.
Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.
Realice esta petición de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.
Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.
La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad
- El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública
- El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
- Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor. Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato. Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..).
- El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
- El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas. También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse. La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
- Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor). Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación: Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios. Plano de la vivienda y de dónde está localizada.
- Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.
- Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.
- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.
Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.
A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.
Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.
El préstamo hipotecario
Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.
En tal caso será más que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y características del préstamo en diversas entidades financieras antes de su firma.
La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Los impuestos y gastos
Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:
Los impuestos
El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.
Los gastos
Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura. Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes. El I.V.A (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 7%.
La garantía por los desperfectos
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.
Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:
Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:
• 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.
• 10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio
Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:
• 1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura… etc.)
• 3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades…)
• 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.
Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.
La cedula de habitabilidad
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